如何處理抵押房屋拆遷糾紛？
2023-01-18 09:14:18 來源：互聯(lián)網(wǎng)
提起如何處理抵押房屋拆遷糾紛？大家在熟悉不過了，被越來越多的人所熟知，那你知道如何處理抵押房屋拆遷糾紛？嗎？快和小編一起去了解一下吧！
(資料圖片)
一、如何處理抵押房屋拆遷糾紛?
1、處理抵押房屋拆遷糾紛的方式包括協(xié)商、起訴等。
在抵押房產(chǎn)被拆遷時，抵押權(quán)人可以要求債務(wù)人清償債務(wù)，此時，因為主債務(wù)清償，抵押合同也得以解除。借款人在抵押房產(chǎn)被拆遷后，仍然繼續(xù)履行合同約定的還款義務(wù)，但是不同意適用拆遷所得補(bǔ)償款償還貸款，也不愿意簽訂新的抵押合同的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時宣布貸款提前到期，要求債務(wù)人提前還本付息。為了阻止借款人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，在主張?zhí)崆扒鍍數(shù)耐瑫r，采取相應(yīng)的訴訟保全措施。
2、抵押房屋具有以下特點：
(1)所有權(quán)受到限制
房屋一經(jīng)抵押，該房屋的所有人的權(quán)利就受到限制，突出表現(xiàn)在于處分權(quán)的限制。按照所有權(quán)制度，所有人對房屋擁有處分權(quán)，而抵押之后，就不得變更房屋的所有權(quán)，由此影響到拆遷活動中對房屋補(bǔ)償安置權(quán)益，未經(jīng)抵押權(quán)人同意被拆遷人不得擅自作出處分。
(2)抵押權(quán)依附于債權(quán)
由于抵押房屋的目的是確保債務(wù)清償，該債務(wù)應(yīng)當(dāng)是合法存在的。如果該債務(wù)消失，而被拆遷人的房屋上的抵押義務(wù)也消失，抵押權(quán)人不得限制原抵押所有人的處分權(quán)。
(3)抵押權(quán)須依法設(shè)立
在民間借貸中，債權(quán)人要求債務(wù)人提供房屋抵押作為債的擔(dān)保，經(jīng)常是以雙方立字為據(jù)，忽略了抵押登記制度的存在，因此產(chǎn)生抵押權(quán)利的瑕疵。在拆遷實踐中常有合同約定的抵押房屋被拆除，補(bǔ)償完畢后，債權(quán)人才得知消息，因而權(quán)利受損而產(chǎn)生糾紛的情況。
(4)抵押房屋的性質(zhì)變化
長久以來，設(shè)立抵押權(quán)的房屋多為私房，而近年來，這種性質(zhì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，企業(yè)用房占抵押房屋中的比例越來越高，已經(jīng)成為其主要部分，而企業(yè)效益下降的范圍越來越廣，一旦拆遷，就會出現(xiàn)補(bǔ)償金是優(yōu)先安排職工還是償還債務(wù)的矛盾，論其法理之分，確有棘手之處。
二、被抵押的房屋拆遷，可以選擇貨幣的方式獲得補(bǔ)償嗎?
1、被抵押的房屋拆遷，可以選擇貨幣的方式獲得補(bǔ)償。
如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人方能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金;如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權(quán)人的義務(wù)。有的地方則有具體規(guī)定，對沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對其補(bǔ)償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管。
對貨幣補(bǔ)償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要做以上規(guī)定，是因為所得的賠償金應(yīng)屬于抵押財產(chǎn)。根據(jù)這條規(guī)定，房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，其補(bǔ)償作為抵押財產(chǎn)使抵押權(quán)人的合同權(quán)益得到保障。
2、抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作
如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選用了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補(bǔ)償操作應(yīng)注意以下兩點：
(1)抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，即使訂立也因違反《民法典》的規(guī)定而無效。
(2)抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
另外，抵押房屋拆除未達(dá)成新的抵押協(xié)議，一般情況下被拆遷人方面的原因居多，主要是對原抵押合同持有異議。對此，抵押權(quán)人應(yīng)及時提起訴訟，避免債權(quán)落空。當(dāng)然也有被拆遷人主動起訴，要求法院確認(rèn)原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護(hù)自身合法權(quán)益。
即使是被抵押了的房屋，也是有可能會被拆遷的。對于此種情形，抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。如果抵押人不依法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。
