未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓嗎？二手房交易的流程您了解嗎？
2023-03-24 16:42:31 來源：法制法律網(wǎng)
一、未取得房產(chǎn)證的房子能買嗎
在法律實(shí)務(wù)中，人們通都認(rèn)為法律規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓”屬于法律禁止性規(guī)范，不得違反，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，違反該規(guī)定進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓的合同應(yīng)被認(rèn)定為無效。
在這一思想指導(dǎo)下，這類糾紛起訴到人民法院，基本上都判決房屋買賣合同無效。 但出售方的上述行為顯然違反了民法所要求的誠實(shí)信用原則。如果人民法院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（6）項(xiàng)之規(guī)定，以房屋未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書而判決合同無效，那么就會(huì)使出售方因不誠信而獲取巨大不當(dāng)利益。而購買方卻會(huì)因此而受到重大損失。這將極大危害交易安全并導(dǎo)致誠信危機(jī)，因此，需要對《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（6）項(xiàng)有重新認(rèn)識(shí)。
該法第三十八條規(guī)定的目的是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，避免國家收益的流失，減少交易糾紛，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以規(guī)定該條第（6）項(xiàng)，是因?yàn)?ldquo;房地產(chǎn)權(quán)屬證書是表明房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的官方正式有效文件，未依法登記領(lǐng)證說明該房地產(chǎn)來源不清，歸屬不明，如進(jìn)入市場流通則違背了市場交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則，不利于市場秩序的維護(hù)，不利于對當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督。”所以，從立法意圖上看，該項(xiàng)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)是屬于管理性的，違反這一規(guī)定，只產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時(shí)頒證或不能如期過戶的結(jié)果，即只會(huì)損害房屋買受人的民事利益，并不直接損害國家利益。即該項(xiàng)規(guī)定是一種典型的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。而民法中的強(qiáng)行性規(guī)范是指不依賴于當(dāng)事人意志，而必須無條件適用的法律規(guī)范。
法律只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而并未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)證的房屋合同無效。與《城市房地產(chǎn)管理法》相比，《合同法》的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，奉行鼓勵(lì)交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地認(rèn)定合同無效，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
在目前的司法實(shí)踐中，各地法院在審理這類案件時(shí)，通?？紤]到了立法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，因而鼓勵(lì)誠實(shí)信用，維護(hù)交易安全，一般判決這類合同有效，應(yīng)繼續(xù)履行，對出售方要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的請求不予支持。
二、二手房交易的流程是怎樣的
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
