購(gòu)買了二手兇宅中介承不承擔(dān)責(zé)任呢？賣房者隱瞞兇宅是否屬于房屋有瑕疵呢？
2023-03-24 16:42:34 來(lái)源：法制法律網(wǎng)
一、什么是兇宅？
所謂的“兇宅”，一般指的是曾經(jīng)發(fā)生過(guò)兇殺，自殺或其他恐怖或意外事件而造成人員重大傷亡的住宅。在中國(guó)人的傳統(tǒng)看來(lái)，這一類住宅戾氣太重，不適合居住，或者住在里面很可能會(huì)繼續(xù)發(fā)生意外。從心理上說(shuō)，一旦發(fā)生過(guò)此類惡性事件后，人們?cè)僮≡谶@樣的房子里便會(huì)感覺(jué)到不吉利甚至恐懼。故此，從習(xí)慣上和心理上，人們都普遍認(rèn)為兇宅不利居住。
二、購(gòu)買了二手兇宅是否可以退房？
在司法實(shí)踐中，就曾出現(xiàn)過(guò)這樣的案例。那么，購(gòu)買二手兇宅是否可以退房呢？根據(jù)案例和法理，可以分析如下：
1、從賣房者的角度來(lái)看，賣房者因?yàn)槠浞课莩闪藘凑?，想將其轉(zhuǎn)手，以便獲取資金或者重新購(gòu)置住宅。但是又擔(dān)心無(wú)法脫手或價(jià)格受損。很多人都會(huì)選擇對(duì)中介或者購(gòu)房者隱瞞實(shí)情。眾所周知，退房需要有法定的理由或者有約定，其中法定理由包括欺詐或房屋有瑕疵等。而賣房者隱瞞兇宅是否屬于房屋有瑕疵呢？有人認(rèn)為，住宅存在瑕疵法律意義應(yīng)該主要指物質(zhì)層面上的質(zhì)量問(wèn)題，而人們對(duì)于兇宅的恐懼感只存在于精神層面，所以不屬于房屋瑕疵。但這種觀點(diǎn)并沒(méi)有得到司法判決的支持。法院認(rèn)為，賣房者應(yīng)該尊重習(xí)俗，這是一種無(wú)害習(xí)俗，基于人們的心理，是本能和權(quán)利。因此，如果賣房者故意隱瞞兇宅的情況，購(gòu)房者是可以要求退房的。當(dāng)然，結(jié)果可能是判決退房或者是判決經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，看實(shí)際情況而定。
2、從買房人的角度分析，在購(gòu)買二手房時(shí)，除了要查看住宅本身的情況外，也最好向左鄰右舍打探一下房屋中是否發(fā)生過(guò)不幸事件。同時(shí)，為了妥善起見(jiàn)，也可以在購(gòu)房合同中約定信息披露條款，比如：賣房人保證出售房屋中未曾發(fā)生過(guò)重傷、非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等可能導(dǎo)致買房人心理不安的嚴(yán)重情況。如果買房人發(fā)現(xiàn)房屋中曾經(jīng)發(fā)生過(guò)上述情況而賣房人未曾予以書面披露，買房人可以約定有權(quán)解除合同或者要求酌減價(jià)金等條款。這樣的約定可以督促賣房人認(rèn)真考慮隱瞞不幸事件的風(fēng)險(xiǎn)，也可以讓買房人在發(fā)生糾紛時(shí)處于有利的地地位。
三、購(gòu)買了二手兇宅中介需要承擔(dān)責(zé)任嗎？
由于目前的二手房買賣大多是有中介的，因此如果購(gòu)房人購(gòu)買了兇宅而要求退房或賠償時(shí)，中介是否也會(huì)承擔(dān)連帶責(zé)任呢？
事實(shí)上，同上述分析的一樣，如果中介公司在了解到其居間的房子是兇宅時(shí)，或者有相關(guān)信息指向這個(gè)事實(shí)時(shí)，中介公司有責(zé)任有義務(wù)將其如實(shí)告知買房人，讓買房人選擇是否購(gòu)買。但是在現(xiàn)實(shí)中，很難證明中介公司是否了解，中介公司也往往會(huì)拒絕承認(rèn)這個(gè)事實(shí)。故此，在不知情的情況下，中介公司是不用承擔(dān)責(zé)任的。
當(dāng)然，為了避免上述情況，購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房前與中介公司的協(xié)議中，或者在中介二手房買賣合同中就此問(wèn)題作出約定，比如中介公司有披露房屋信息的義務(wù)，或者若發(fā)現(xiàn)該房屋為兇宅則無(wú)條件退房等。而按照誰(shuí)提出誰(shuí)舉證的一般舉證規(guī)則，購(gòu)房人還必須就中介機(jī)構(gòu)在之前是知道兇宅的信息進(jìn)行舉證。
通過(guò)上述分析，對(duì)于購(gòu)買了二手房?jī)凑薪槭欠裥枰袚?dān)責(zé)任這個(gè)問(wèn)題，主要取決于中介是否明知，或者合同中的約定。
