如開(kāi)發(fā)商交付與合同約定嚴(yán)重不符房屋 能否要求解除合同？
2022-09-01 16:04:11 來(lái)源：名律日?qǐng)?bào)
在商品房買(mǎi)賣(mài)交易中，如果開(kāi)發(fā)商交付與合同約定嚴(yán)重不符的房屋，購(gòu)房者能否以此為由要求解除合同？近日，在山東省濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院審結(jié)的一起商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案中，法院認(rèn)定買(mǎi)受人武某在購(gòu)買(mǎi)案涉房屋時(shí)并不知道房屋的實(shí)際戶型結(jié)構(gòu)，判令解除購(gòu)房合同。
法院查明，2019年4月5日，武某作為買(mǎi)受人，與出賣(mài)人某置業(yè)公司簽訂一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定武某以210萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)置業(yè)公司開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)商品房，附隨該合同有五個(gè)附件。附件一房屋平面圖中，案涉房屋結(jié)構(gòu)顯示了房屋的四周墻體及內(nèi)部洗手間的墻體，內(nèi)部無(wú)其他墻體，武某在該平面圖中涉及本案房屋部分簽名捺印。附件五《補(bǔ)充協(xié)議》約定：“根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)安全、消防要求、保證整體建筑完整性及商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要，該房屋室內(nèi)天棚局部可能有結(jié)構(gòu)梁、明管；室內(nèi)有結(jié)構(gòu)柱或剪力墻、穿梁套管、穿墻套管等，以上情況最終以實(shí)際交房為準(zhǔn)。”
隨后，武某支付了全部購(gòu)房款并辦理了房屋交接手續(xù)。然而，進(jìn)入房屋后的武某發(fā)現(xiàn)，相比合同約定，房屋內(nèi)部多出了三堵墻，將室內(nèi)分割為大小不等的數(shù)個(gè)分散空間。武某很是不滿，于2020年11月3日向置業(yè)公司發(fā)出解除合同的通知，置業(yè)公司未予回復(fù)。武某遂向槐蔭法院提起民事訴訟，請(qǐng)求依法確認(rèn)解除其與置業(yè)公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并判令置業(yè)公司返還購(gòu)房款及利息。
庭審中，某置業(yè)公司提交《樓盤(pán)已閱文件簽名確認(rèn)單》（以下簡(jiǎn)稱《確認(rèn)單》）及《樓盤(pán)商鋪戶型鑒賞》（以下簡(jiǎn)稱《戶型鑒賞》）?！洞_認(rèn)單》中公示內(nèi)容欄中載有“戶型圖”一項(xiàng)，后面打有對(duì)號(hào)，下方載明“本人在購(gòu)買(mǎi)某置業(yè)公司物業(yè)前，對(duì)本物業(yè)上述資料已經(jīng)閱讀、了解并認(rèn)可”，武某在確認(rèn)單上簽名捺印?！稇粜丸b賞》中的房屋顯示了實(shí)際存在的全部?jī)?nèi)部墻體。
某置業(yè)公司據(jù)此辯稱，武某在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋和簽訂合同前，已對(duì)房屋的戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行了了解，且雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第一條也載明了室內(nèi)有結(jié)構(gòu)柱或剪力墻等情況、以實(shí)際交房為準(zhǔn)等內(nèi)容，請(qǐng)求駁回武某的訴訟請(qǐng)求。
此外，武某與置業(yè)公司均認(rèn)可多出的三堵墻系承重墻，不能拆除。
槐蔭法院經(jīng)審理認(rèn)為，某置業(yè)公司提供的證據(jù)無(wú)法證實(shí)武某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)已完全了解房屋的實(shí)際戶型結(jié)構(gòu)，認(rèn)定武某在購(gòu)買(mǎi)案涉房屋時(shí)并不知道房屋的實(shí)際戶型結(jié)構(gòu)，即房屋內(nèi)部存在三面承重墻體。針對(duì)某置業(yè)公司依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議條款主張武某不具有合同解除權(quán)，法院認(rèn)為，案涉房屋因三堵承重墻的存在使得房屋現(xiàn)狀與合同約定相比發(fā)生了重大改變，已明顯超出了補(bǔ)充協(xié)議所能涵蓋的情形，故其主張依法不能成立。最終，槐蔭法院判決武某與某置業(yè)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》解除；某置業(yè)公司退還原告武某購(gòu)房款210萬(wàn)元；武某退還某置業(yè)公司案涉商品房；某置業(yè)公司賠償原告武某相應(yīng)利息損失。
宣判后，置業(yè)公司提出上訴，但未繳納上訴費(fèi)。濟(jì)南市中級(jí)人民法院依法作出民事裁定：本案按某置業(yè)公司自動(dòng)撤回上訴處理。
一方違約致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)另一方可解除合同
本案承辦法官表示，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是買(mǎi)賣(mài)雙方就案涉房屋進(jìn)行要約、承諾并最終達(dá)成合意的主要載體，合同標(biāo)的物即案涉房屋的基本信息均應(yīng)在合同中予以體現(xiàn)。本案中，武某購(gòu)買(mǎi)的房屋系期房，在簽約時(shí)房屋并未實(shí)際建設(shè)完畢，武某無(wú)法通過(guò)房屋現(xiàn)狀了解房屋的實(shí)際情況，其獲取房屋信息的主要載體即商品房買(mǎi)賣(mài)合同。案涉合同中的房屋平面圖中，房屋戶型結(jié)構(gòu)并未顯示房屋內(nèi)部存在本案爭(zhēng)議的三面墻體。
某置業(yè)公司主張武某在《確認(rèn)單》中簽字確認(rèn)已經(jīng)閱讀、了解并認(rèn)可房屋戶型圖，但其提交的顯示房屋內(nèi)部存在墻體的《戶型鑒賞》，與確認(rèn)單載明的“戶型圖”名稱不一致，且《戶型鑒賞》中也沒(méi)有武某的簽名。置業(yè)公司據(jù)此主張武某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)已完全了解房屋的實(shí)際戶型結(jié)構(gòu)，依據(jù)不足，法院不予采信。
同時(shí)，房屋中存在的三面墻體，把房屋空間分割成了大小不一的數(shù)個(gè)零散空間，分別使用可用性很差；如整體使用，又因空間被墻體阻隔，很難統(tǒng)籌利用。且三堵墻體均系承重墻，無(wú)法通過(guò)拆除等方式改變房屋的實(shí)際戶型結(jié)構(gòu)，這使得案涉房屋戶型結(jié)構(gòu)、布局等與合同約定發(fā)生了重大的改變，與武某在簽訂合同時(shí)對(duì)房屋的使用預(yù)期嚴(yán)重不符，已無(wú)法實(shí)現(xiàn)其合同目的。因此，武某享有合同解除權(quán)，有權(quán)與置業(yè)公司解除案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
法官表示，在商品房買(mǎi)賣(mài)中，房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)屬于影響購(gòu)房者締約的重要因素。若購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房屋現(xiàn)狀與雙方合同約定的房屋狀況存在根本性的改變，導(dǎo)致房屋使用和利用價(jià)值大大降低，且已經(jīng)完全超出其購(gòu)買(mǎi)該房屋的初衷和使用預(yù)期，降低了其對(duì)該房屋的使用價(jià)值預(yù)期，可以按照民法典的規(guī)定，以開(kāi)發(fā)商違約且其違約行為導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，與開(kāi)發(fā)商解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
